Vốn BĐS: Câu chuyện trung tâm 2011

Giải pháp vốn cho thị trường BĐS nước ta vẫn là câu chuyện trung tâm của năm 2011. Trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường BĐS trong nước thiếu vốn mà các nước phát triển vừa thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu thì giải pháp vốn quan trọng nhất phải được xác định là luồng vốn tín dụng từ các ngân hàng nước ngoài.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ đã nhấn mạnh điều này khi trao đổi xung quanh chủ đề "Toàn cảnh thị trường bất động sản – tài chính năm 2011".

GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, có một số giải pháp vốn chủ yếu và cũng chính là những việc cần làm ngay cho thị trường bất động sản Việt Nam. Đó là, trong hoàn cảnh hiện tại, cần có sự đổi mới về pháp luật để cho phép doanh nghiệp thế chấp bằng bất động sản tại các ngân hàng thương mại nước ngoài.

Vấn đề đặt ra là, pháp luật nước ta hiện nay chưa cho phép thực hiện cơ chế thế chấp này vì chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải là nhà đầu tư vào Việt Nam. Việc thế chấp thì dễ nhưng quan trọng hơn là giải quyết BĐS thế chấp thế nào khi người vay tiền không có khả năng trả nợ đã vay. Việc đổi mới pháp luật này không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường BĐS mà còn đáp ứng cho nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán nước ta hay mở rộng cơ chế mua bán/sáp nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp lớn nước ngoài tham gia.

Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, bản chất của vấn đề là xây dựng được chế độ sử dụng đất tại Việt Nam (quyền và nghĩa vụ về đất đai) đối với người sử dụng đất và tổ chức, cá nhân nước ngoài. "Nếu chặt quá, người nước ngoài sẽ không muốn tham gia; nếu lỏng quá, có thể dẫn tới hệ quả là tư bản lớn nước ngoài tham gia đầu cơ đất tại Việt Nam. Xây dựng khung pháp luật này là phức tạp nhưng dù sớm hay muộn chúng ta vẫn phải làm khi nước ta đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO)", ông Võ nói và đề nghị "tốt nhất là việc đổi mới pháp luật theo hướng này cần thực hiện ngay trong năm 2011 để sớm giải quyết bài toán vốn cho thị trường BĐS nước ta".

Giải pháp vốn khác rất khả thi cho doanh nghiệp bất động sản, là nâng cao hiệu quả của nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Để tạo thuận lợi cho giải pháp này, một mặt cần ưu đãi về tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư nước ngoài; mặt khác, cần lưu ý để tránh việc các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam lại huy động vốn của chính người dân Việt Nam cho các dự án bất động sản của họ như hiện nay.

Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, giải pháp tiếp theo có tính “căn cơ” nhất hiện nay và trong tương lai gần là, hoàn chỉnh cơ chế “mua bán nhà trên giấy” để người dân có thể tin tưởng giao vốn cho chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản. Trên thực tế, cơ chế “mua bán nhà trên giấy” là một giải pháp vốn rất quan trọng, nhưng cũng luôn tiềm ẩn rủi ro trong triển khai. Đó là những rủi ro về chất lượng, về tiến độ, về giá trị, về thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư…

Nghị định số 71/2010/NĐ – CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã đưa ra một số quy định nhằm khắc phục một số rủi ro đối với cơ chế này, nhưng vẫn chưa đảm bảo thực sự không còn rủi ro. Do vậy, cần tạo một cơ chế bảo đảm giao dịch bằng các dịch vụ tài chính và đảm bảo chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám sát của cộng đồng những người góp vốn để có thể huy động được nguồn tiền dự trữ rất lớn đang được người dân tích trữ bằng vàng.

TS Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, hiện có khoảng 1.000 tấn vàng vật chất (với giá trị quy đổi hơn 40 tỷ USD) đang được tích trữ trong dân. Nếu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động được khoản tiền khổng lồ này, thì các dự án không lo thiếu vốn.

“Tất nhiên, để làm được điều này, doanh nghiệp cần tạo được lòng tin đối với khách hàng, nhà đầu tư bằng cách dự án có tính khả thi cao. Việc bất động sản có trở thành nơi “trú ẩn” an toàn của đồng vốn hay không cũng phụ thuộc vào hai chữ “lòng tin” này”, ông Nghĩa nhận xét.

Chứng khoán hóa quỹ đầu tư BĐS cũng là giải pháp được giới chuyên gia đánh giá cao.

Quỹ đầu tư BĐS là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào BĐS. Cụ thể quỹ trên được thực hiện chào bán chứng khoán ra công chúng để huy động vốn. Hoạt động quản lý vốn và tài sản của quỹ đầu tư BĐS do công ty quản lý quỹ thực hiện dưới sự giám sát của ngân hàng. Chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu phải niêm yết tại Sở Giao dịch chứng khoán. Tối thiểu một năm một lần, công ty quản lý quỹ thay mặt quỹ mua lại chứng chỉ quỹ từ nhà đầu tư và phát hành thêm chứng chỉ quỹ theo mức giá dựa trên giá trị tài sản ròng của quỹ.

Quỹ đầu tư BĐS phải bảo đảm tối thiểu 65% giá trị tài sản của quỹ được đầu tư vào BĐS. Để quản lý hiệu quả thì quỹ này khi đi vào hoạt động có một số hạn chế. Như quỹ này không được cho vay hoặc bảo lãnh cho bất kỳ khoản vay nào, cũng không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai, phát triển dự án BĐS. Loại BĐS đầu tư phải phù hợp với chính sách và mục tiêu đầu tư quy định tại điều lệ quỹ, bản cáo bạch và bản cáo bạch tóm tắt.

Quan trọng nhất là quỹ phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận ròng hằng năm để chi trả cổ tức bằng tiền cho nhà đầu tư.

(tamnhin)